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Courrier du patrimoine AVRIL 2014

Le 24 Avril 2017

Conjoncture immobilière : la demande reste soutenue Le nombre de transactions immobilières reste soutenu dans les agences pour ce 1er trimestre 2017. C’est assez exceptionnel, le 1er trimestre d’une année d’élection présidentielle étant en général marqué par l’attentisme des acquéreurs. Les biens estimés au prix du marché et bénéficiant d’une promotion efficace se vendent désormais en moins de 90 jours. Les acquéreurs anticipent une augmentation des taux, les banques ayant tendance à relever leurs conditions de crédit vers un taux moyen de 1,51 % sur un emprunt étalé sur 20 ans. L’afflux de demande, avec également le retour sur le marché des primo-accédants, crée un appel d’air vers une remontée des prix. Il faut rester très vigilant sur un emballement des prix, et le rôle de l’agent immobilier est de réaliser une juste estimation sur la base de critères objectifs. Vendeurs et acquéreurs doivent réaliser une transaction au juste prix et pour ce qui nous concerne, nous disposons d’un logiciel expert tenant compte aussi bien des prix de vente pratiqués sur un secteur particulier (base des biens vendus) que des caractéristiques du bien (emplacement, équipements, étage,…). Quel bilan après presque cinq années de loi ALUR ? Indéniablement, les prix de l’immobilier sont élevés en France. Les français consacrent 8 années de revenus à l’achat d’un logement de 70 m2, contre seulement 3,3 pour les allemands (source : Deloitte, juillet 2016). La loi ALUR a juste réussi à maintenir durant deux années l’équilibre des prix, et l’on a assisté à un front des vendeurs qui ont résisté à la tentation de céder leurs biens à prix remisés. D’une situation de pénurie de biens à vendre en 2013 et 2014, on est passé à une situation de reprise du volume des ventes en 2015 et 2016 avec la baisse des taux d’intérêt et une tendance haussière des prix de vente. L’encadrement des loyers s’avère être contre-productif puisqu’à la fois les prix n’ont pas baissé, sauf marginalement pour les loyers des baux renouvelés à Paris, alors que les propriétaires-bailleurs réduisent leurs budget de travaux de maintenance pour maintenir le taux de rentabilité qui est essentiellement nécessaire pour rembourser l’emprunt. Le bilan de la loi ALUR est loin d’être positif : les rapports locatifs sont tendus, le nombre de logements vacants a augmenté, les justificatifs demandés aux candidats locataires limitent l’accès au logement à nombre de candidats ; les délais de concrétisation d’une vente immobilière en copropriété se sont allongés avec une règlementation complexe ; les honoraires de syndic ont dû intégrer la gestion obligatoire du compte bancaire séparé, du service extranet et des fournitures administratives ; les budgets de copropriété ont augmenté de 5 % avec le fonds de travaux obligatoire, sans que cela ait une réelle incidence sur l’entretien de l’immeuble ; enfin, le marché immobilier manque de fluidité. Quelle politique pour le logement pour les cinq prochaines années ? Malgré l’importance du budget logement dans les dépenses des ménages français, on entend peu ou pas parler des propositions des candidats aux élections présidentielles pour le logement. Les programmes vont de totalement abroger la loi ALUR, jusqu’à taxer le loyer potentiel des propriétaires occupants, en passant par un ISF spécifique sur les biens immobiliers. La FNAIM, 1ère fédération des professionnels de l’immobilier a développé un ensemble de propositions qui ont été soumises à chaque candidat, et notamment : L’instauration d’un statut du bailleur privé, permettant à celui-ci de louer ses biens en contrepartie d’amortissements fiscaux ; La simplification de mesures règlementaires complexes – l’article 54 de la loi ALUR dit « pré état daté », les diagnostics techniques, l’acte de cautionnement… - pour faciliter la mobilité ; La simplification et l’harmonisation de la fiscalité avec une réduction du taux d’imposition sur les plus-values immobilières pour favoriser l’investissement ; L’exonération des honoraires d’intermédiation de l’assiette des droits de mutation pour alléger les frais en cas d’acquisition ; Le retour aux règles du bail d’habitation 1989 et une règle unique pour donner congé au locataire en cas de vente ou d’occupation personnelle ; La suppression de l’encadrement des loyers et la liberté des prix.

GARANTIE REVENTE OFFERTE A TOUS NOS ACHETEURS

Le 17 Février 2017

L'AGENCE ETOILE vous offre la GARANTIE REVENTE en cas d'acquisition par son intermédiaire de votre maison au appartement, que ce soit pour y habiter en résidence principale, en secondaire ou pour louer .... Elle couvre la perte financière subie à hauteur de 30 000 € maximum (et 20 % de la valeur d'achat maximum), pendant une durée maximale de 2 ans, à compter de la signature de l’acte authentique, et en cas de revente du bien suite aux événements suivants uniquement : - Décès ou invalidité suite à un accident, une rupture d'anévrisme, infarctus, - Mutation professionnelle de plus de 50 km, - Divorce ou dissolution du PACS, - Naissance multiple. Une notice d'information contractuelle détaillant les conditions d'application de cette garantie est à votre disposition sur simple demande.